24. September 2025
Ein charmantes Haus mit Geschichte weckt oft Begeisterung bei Käufern. Doch spätestens beim Blick in die Unterlagen taucht die Frage auf: -> Welche Sanierungspflichten entstehen nach dem Kauf? Viele Eigentümer sind unsicher, welche Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammen und zeigt, worauf Käufer und Verkäufer achten müssen. 1. Was bedeutet Sanierungspflicht beim Immobilienkauf? Im Gebäudeenergiegesetz (§47 GEG) sind Nachrüstpflichten für ältere Gebäude festgelegt. Diese betreffen in erster Linie: veraltete Heizungsanlagen , ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen , die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke . Bestandsschutz: Wer seine Immobilie vor dem 1. Februar 2002 gekauft hat und sie selbst bewohnt, ist von diesen Pflichten ausgenommen. Erst bei einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum greifen die Vorgaben – und müssen innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden. -> Kurz gefasst: Neue Eigentümer müssen nachrüsten, alte nicht. 2. Austauschpflicht für Heizkessel Welche Anlagen sind betroffen? Die Vorschrift richtet sich gegen Standard-Heizkessel , die technisch überholt und ineffizient sind. Nicht betroffen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel , da sie energiesparender arbeiten. So erkennen Sie den Heizkesseltyp: Typenschild prüfen: Hinweise wie „NT“ oder „Brennwert“. Kondensatablauf: typisches Merkmal für Brennwertgeräte. -> Wichtig für Käufer: Ein alter Heizkessel muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang ersetzt werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro , auch wenn diese selten verhängt werden. 3. Pflicht zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen In ungeheizten Bereichen wie Kellern oder Garagen verlieren ungedämmte Rohre wertvolle Wärme. Das GEG schreibt daher eine nachträgliche Dämmung vor. Anforderungen im Detail: Wärmeleitfähigkeit des Materials: max. 0,035 W/(m·K). Dämmstärke: abhängig vom Rohrdurchmesser, z. B. mindestens 20 mm bei Rohren mit bis zu 22 mm Innendurchmesser. 💡 Hinweis: Viele Eigentümer führen diese Maßnahme selbst durch – die passenden Materialien gibt es kostengünstig im Baumarkt. 4. Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke Auch das Dach oder die oberste Geschossdecke unterliegt den Nachrüstpflichten. Laut GEG darf der U-Wert von 0,24 W/(m²·K) nicht überschritten werden. Wer muss handeln? Prüfung der bestehenden Dämmung anhand von Kennwerten (λ-Wert) . Bei Unsicherheit: Fachleute mit einer Analyse beauftragen. -> Zwar sind diese Arbeiten häufig aufwendig, doch sie senken langfristig die Energiekosten erheblich und steigern den Immobilienwert. Fazit Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie sollten Käufer die gesetzlichen Sanierungspflichten kennen. Heizungsanlagen, Rohrleitungen und die Dach- bzw. Deckendämmung können zusätzliche Investitionen erfordern. Verkäufer wiederum schaffen Vertrauen, wenn sie mögliche Pflichten frühzeitig offenlegen. Tipp: Eine unabhängige Energieberatung vor dem Kauf hilft, Risiken und Kosten realistisch einzuschätzen – und passende Förderungen direkt zu berücksichtigen.
